41년 만에 주택청약이 완전히 바뀝니다. 만약 이 글을 읽으시는 분들이 주택청약통장에 돈이 1만 원이라도 들어있다면 이건 반드시 알고 계셔야 됩니다. 9월부터 확 바뀌는데요. 과연 어떤 부분이 바뀌고 왜 바뀌는지, 이젠 앞으로 어떻게 해야 되는지 순서대로 알려드릴게요.
2024년 9월부터 도대체 뭐가 바뀌는 걸까?
이미 아시는 분도 계시겠지만 간단하게 주택청약이 어떤 건지 짚고 넘어갈게요. 먼저 주택청약에는 크게 2가지로 나뉩니다. 바로 '국민주택'과 '민영주택'인데요.
▶ 국민주택 : 공공분양, 공공임대
▶ 민영주택 : 민간분양, 민간임대
'국민주택'은 공공분양, 공공임대가 있고, '민영주택'은 민간분양, 민간임대 각각 이 2가지 종류가 있어요.
국민주택이란?
그래서 '국민주택'은 나라에서 운영하고 건설하는 85㎡ 이하 주택(공급면적 30평대), 흔히들 알고 있는 LH(전국)이나 SH(서울) 주택이 있어요. 이런 주택을 분양하는 과정을 공공분양이라고 하고요.
민영주택이란?
반대로 민영주택은 민간건설사들이 아파트를 짓는데 '자이', '롯데캐슬', '래미안' 이런 브랜드 아파트 있잖아요. 이런 브랜드 아파트가 민간분양에 들어가요.
아무튼 그래서 이 청약통장은 1인 1계좌 개설을 원칙으로 매월 약정한 날에 월 단위로 금액을 납입하는 적금식 상품인데 문제는 이겁니다.
바로 공공분양 즉, 국민주택에서 당첨자를 결정하는 납입인정금액이라고 있는데 이게 매월 최대 10만원까지만 인정을 해줬어요. 무슨 말이냐면 누가 매월 10만원씩 얼마나 오래 넣었느냐? 이걸로 당첨자를 뽑았습니다. 그래서 30만원을 넣든 50만원을 넣든 상한선 10만원까지만 인정을 해줬어요.
하.지.만. 올해 2024년 9월부터 납입인정금액이 월 최대 25만원까지로 바뀝니다. 무려 41년 만에 바뀌는 건데요.
'근데 그거 좀 바뀌었다고 뭐 큰일이라도 난 거냐?'라고 생각하실 수 있으시겠지만 이게 앞으로 당첨이 더 어려워질 수도 있습니다.
납입인정금액이 월 25만원으로 늘어나면 생기는 일
먼저 9월부터 납입인정금액이 월 25만원으로 늘어나면 이런 일이 생기는데요. 가상의 인물 A와 B의 상황으로 설명드릴게요.
| A | 연 납입금 | 저축 총 액 | 구분 | 저축 총 액 | 연 납입금 | B |
| 120만원 | 120만원 | 2020년 | - | - | ||
| 120만원 | 240만원 | 2021년 | - | - | ||
| 120만원 | 360만원 | 2022년 | - | - | ||
| 120만원 | 480만원 | 2023년 | - | - | ||
| 120만원 | 600만원 | 2024년 | - | - | ||
| 120만원 | 720만원 | 2025년 | 300만원 | 300만원 | ||
| 120만원 | 840만원 | 2026년 | 600만원 | 300만원 | ||
| 120만원 | 960만원 | 2027년 | 900만원 | 300만원 | ||
| 120만원 | 1080만원 | 2028년 | 1200만원 | 300만원 | ||
| 120만원 | 1200만원 | 2029년 | 1500만원 | 300만원 | ||
| 120만원 | 1320만원 | 2030년 | 1800만원 | 300만원 |
A는 5년 전부터 월 10만원씩 매년 120만원을 꼬박꼬박 냈다고 가정해 볼게요. 그래서 2024년 현재 600만원을 모았지만 바뀌는 9월부터도 경제적 여유가 없어서 계속 똑같이 매월 10만원씩 넣었습니다.
B는 그동안 청약통장이 없었지만 이제부터라도 월 25만원씩 매년 300만원을 꾸준히 넣었다고 가정해 볼게요. 그럼 정확히 4년 만에 매월 25만원씩 납부했던 B가 A를 역전하는 상황(2028년부터)이 발생합니다.
A는 앞으로 B와 동일하게 매월 25만원을 따라 납부하지 않으면 불리해지는 상황이 생겨요. 그게 내가 5년 전이든 10년 전부터 돈을 넣었든 빠른 시일에 역전당하는 현상이 생깁니다.
결국 월 25만원씩 납부할 수 있는 사람들만 남게 되고 어떻게 보면 머니게임이 될 수 있는 것이죠. 그래도 예전에는 매월 10만원씩 꾸준히 넣은 분들에게 기회라는 게 생겼거든요? 근데 월 10만원은 가능한데 월 25만원은 어려운 분들도 계시잖아요. 이런 분들에게는 사실상 공공분양 당첨확률은 조금씩 멀어지게 되는 겁니다.
갑자기 왜 바꿨을까?
그럼 갑자기 왜 국토부에서 납입인정금액을 바꿨을까요? 뭐 여러 이유가 있겠지만 최근 주택도시기금 여유자금을 보면 매년 쭉쭉 감소하다가 2023년부터 청약저축 가입자가 급격히 줄고 PF나 전세사기 관련해서 기금을 많이 쓰다 보니 결국 지금 자금이 없어요. 사실 심각한 정도라는 말이 돌고 있습니다. 그래서 이번에 여러 가지를 개편했죠.
표면상으로는 "지금 현재 국민들의 소득상승을 감안해서 한도를 올렸다" 이렇게 말하고 있는 거라고 보시면 됩니다.
민간분양도 예외는 아니다!!
민간분양 부분도 좀 바뀌었습니다. 기존에는 청약통장 종류가 총 4가지였어요.
▶ 청약저축통장 : 공공분양만 가능
▶ 청약예금통장 : 민간분양만 가능
▶ 청약부금통장 : 민간분양만 가능
▶ 주택종합저축통장 : 공공, 민간 가능
한참 예전에 부금통장이나 예금통장 등 특정 통장을 만드신 부모님들도 많으실 텐데요. 하지만 앞으로 저축통장, 예금 부금 통장 모두 주택청약종합저축 통장으로 전환 할 수 있습니다.
그래서 예전에 예금, 부금 통장을 가졌던 사람도 공공분양에 도전할 수 있게 됐고 청약저축통장을 가졌던 사람도 민간 분양에 도전할 수 있게 되니까 경쟁률은 당연히 기존보다 높아질 수밖에 없고요. 또 허수도 많아질 수 있기 때문에 이 부분 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
이 외에도 민간분양에서 부부 중복 신청이 허용되는 부분도 개편됐고요. 배우자의 청약 가입기간도 가산점수로 추가돼서 부부 둘 다 청약에 가입한 분들이 좀 더 유리해졌고, 다자녀 특별공급을 노리는 분들에게도 3자녀에서 2자녀로 개편됐기 때문에 좀 더 유리하게 가져갈 수 있게 됐다는 점도 참고해 주세요.
해지할까? 그냥 둘까?
그럼 마지막으로 앞으로 어떻게 해야 할까요? 솔직히 매달 25만원씩 내는 게 그리 어려운 일이 아니라고 생각하실 수 있어요. 뭐 한달에 저축도 100만원 이상씩 하는데 매월 25만원이면 쉽지 않을까?라고 하시겠지만 이게 1~2년 넣어서 되는 게 아니고 10년, 15년 이상 꾸준히 넣어야 되기 때문에 잘 생각해 보셔야 합니다.
그리고 예전에는 "공공분양 당첨선이 2,000 ~ 2,300만원 정도면 나름 안정권이다" 이런 말 많이 들어보셨을 텐데. 앞으로 당첨선은 4천만원대로 급격하게 올라갈 수도 있겠죠.
그래서 지금은 선택을 잘하셔야 하는데요. 이전에는 공공분양 기회를 날리기에는 너무 아쉬우니까 매월 10만원씩 꾸준히 넣는 게 당첨확률을 조금이라도 올리는 것이었지만 이제는 조금 달라졌습니다.
"나는 공공분양으로 끝까지 승부를 보겠다" 하시는 분들은 월 25만원씩 계속 납입하는 게 당연히 유리하고요.
"나는 공공분양은 어려울 것 같다" 하시는 분들은 민간분양이나 또는 신생아, 신혼부부 특별전형, 다자녀 등이 더 유리하게 개편됐으니까 이런 부분으로 당첨을 노려보는 게 어떨까 싶습니다.
해지는 가급적 안 하시는 걸 추천드려요. 민간이든 공공이든 가입기간이 2년이 지나야 명목상 1순위이기도 하고 혹시 청약통장을 만들어 놨지만 넣을 돈이 없어서 1회 차, 2회 차 이렇게 미납한 상황이 생기면 나중에 밀린 회차 돈을 한 번에 넣을 수 있는 제도가 있어요. 몇 회를 미납했던 나중에 한 번에 낼 수 있기 때문에 차라리 미납하는 것도 하나의 방법입니다.
물로 납입인정금액으로 인정하는 시차가 있지만 당장 해지하는 것보다는 일단 상황을 지켜보는 게 좋을 수 있어요. 그래서 지금은 예전에 비해서 선택과 집중을 해야 되는 시기라고 생각이 듭니다.
한번 잘 고민해 보시고 자신에게 유리한 걸로 잘 선택하시실 바랍니다.